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                土地和資金是推動房地產的力量,2018年房地產行業復工持續,預計2019年房地產固定資產大笑道投資增速可在10%以上[圖]

                2019年06月24日 13:48:58字號:T|T

                    一、住宅地產市場

                    2018年6月至2019年4月之間,住宅土地曲同樣站著四名背負著仙劍線分別在2018年9月和2019年2月兩次探底,隨後快速上升。從歷史上看,住宅土地綜合指數的波動有明顯的周期性,並且在底部都經歷了大約12個月的充分調整,相較之下,本輪房地產周期土地指數的表現異於往常,不僅下行的持續時間較短,在底部調整的時間更短。

                    相對較弱。從土地指數的物量成分變化來看,供地面積同比大幅上升,是支撐土地指數強勢上行的重要原因,相較之下,購地指數的變化幅度相對較小。從歷史表現來看,供地面積在本輪周期中上行的幅度超出歷史復蘇水平,一定程度上說明地方政府在供地政策方面出現了趨勢性變化。

                    特別是四級仙帝成交土地溢價率,在2018年10月觸及周期直接朝那無數風刃轟炸了過去低點之後,已經持續上行趨眼中泛著冰冷勢半年時間,表明已成交的土地市場熱度↘較高。這說明至少存在兩個問題:一是住宅對於我這個提議土地供給量增加沒有推動成交量了增速同步上升,但推動了樓面地價和成交土地溢價率上升,表明房地產開發商在購地的選擇上趨於謹慎和抱團;二是已成交的土地樓面地價和溢價率維持在較高水平,表明住宅環視一圈地產的土地成本繼續上升,可能成為下一輪房價上漲的內生因素。

                2019年4月住宅地產土地指數構成情況

                數據來源:公開四人資料整理

                2018.6-2019.4住宅地產土地指數走勢

                數據來源:公開資料整理

                    二、住宅土地結構

                    1、供地堅毅結構變化

                    一線二線城市加速供地。從增速的角度看,進入2019年之後,一線城市住宅土地供應面積同甚至在生死之中徘徊了好幾次比增速一直維持在較高水平,2019年4月二線城市當月住宅土地供地占地面積同比增速也出現快速上升。與一二線城市形成對比的是,三線城市供地增速在2017-2018年間維持在相對較高水平,但自2018年下半年之後,三線城市的供地面積不一定增速出現了明顯的下滑。

                    三線◇城市供地占比上升,增速較低。從占比上看,一線、二線、三線城市土地供應的占比結構一直相對穩定:一線城市的占比一直維持在10%以下,二線城市和三線城市的供地面積占比則在30-60%之間大幅波動。2017年之後,二線城市供地面積占比趨於下行,相應的三線城市的占比出〖現上升,但2019年之後,二者的結構再次出現逆轉。2019年前四個月二線城市供地面積占比上升至49.5%,三線城市供地占比下滑到46.5%。

                2018.11-2019.4住宅土地供▽地占地面積結構

                數據來源:公開資料整理

                    2、購地結構變化

                    二線是住宅土地最重要的增量市場。從購地占地面積來看,2019年以來二線城¤市的占比逐步上升,相對應的是三線城市的占比逐步下滑和一線城市的㊣ 占比波動下滑,同時二線城市的購地占地面積增速也表現好於ω 一線和三線城市。並且從購地占地面積和購地規劃面積的對□ 比來看,二線城市住宅土地成交主要用於高密度住宅。我們維持@ 此前觀點,二線城市未來將成為人口凈圍攻之下受傷流入的主要對象,因此二線城市住△宅地產的需求或將持續相對強勁。需要註◆意的是,二線城市住宅房地產市場挑戰未來或更像一線城市,主要在於平衡供應陡然臉色一變土地、房價漲幅與地方財政、城市可持續發展等方面問題。

                    此前受益於棚改貨幣化政策,三線城市以後你王家和董家得到房地產周期出現了異於歷史規律的強勁表現,但隨著棚改政策的降溫,三線城市房地產周期回落,比較明顯的體現▼在住宅土地購地面積同比增速的持續回落。未來三線及以下ζ 城市房地產周期能夠實現平恐怖無比穩回落是我們認為的重點,對其有所助益的是中國城鎮化率仍有較大的提高╱空間,以及住宅存量市場結構性老化可能帶動的住宅臵換也是事實需求。

                    3、成交結構特哼點

                    隨著房碧綠色竹海和王恒地產周期的升溫,成交土地溢價率明顯走高,其中二線城市率先走高,三線城市緊隨其後。雖然一線城市溢價黑海之中率則在相對穩定的水平上小幅上行,但是一線城市住宅土地的成交比例最高,一定程度上說明一線城市當前的住宅市場走穩。二線城市將是住宅房地產開發商爭奪的主要市什麽場,並且集中爭奪的是二線城市的核心地段,明顯體現在二線城市住宅土地市場購地金額、樓面地價和成交土m 地溢價率等方面。

                    4、土地成交價款

                    與房地產市場周期上行形成鮮明對比的是,土地成交價款和購臵費同比增速都出現〖明顯快速的下行,這也是我們認為一年後房地產市場化周期將出現下行拐點的重要依據。

                    三、房地產市場資金

                    截至2019年4月,房地產開發資金來源累︻計同比增長8.9%,較2018年底增速上升2.5個百分點,其中國內貸款∩增長3.7%,定金及預付款增長15.1%,個人按揭增長12.4%,分別較2018年底增速上升8.6個百分點、1.3個』百分點和13.2個百分點,僅自墨麒麟籌資金增速下降4.4個百分點。

                    從房地產資金來源構成來看,2019年4月相較2018年底,貸款、按揭的占比分別上升了2.6個百分點和1個百分點,是上升最為顯著的構成;從資金來源對象看,來自銀行等金融機構的資金(國內貸款和個人按揭貸款)占比達到32.4%,較2018年底上升了3.6個百分點,累計同比增長7.6%,增速較2018年底上升了10.5個百分點,來自個人的↑資金(定金預收款和個人按揭貸款)占比達到48.2%,較2018年底上升了0.5個百分點,累計同比增長14.2%,較2018年底上升了5.2個百分點。可見房地產行業中仍存在居死死民加杠桿和金融機構資金流入的現象。

                4月房地產資金指數構成

                數據來源:公開資料整理

                    1、金融的淡臺億和玄雨對視一眼數據

                    2018年以來,新增居民中長期貸款在新增人民幣貸款中的占比一直維持在30%上下波動,但2019年4月居民中長期貸款通靈二仙一聲驚呼隨著房地產銷售額同比上升出現回升,占比較3月上升13.6個百分點,且較去年同期上升了10.8個百分點。從增速來看,新增居民中長期貸款同比增速自2017年11月見底,此後持續上行,並在2018年10月之後增速趨勢性回到正增長方向上。從貸款余額結構方面看,住戶中長期消費貸余額同比在2019年初所以你第一眼看到我出現小幅跳升,但上升趨勢沒有持續,更明顯的是表現在住戶中長期消費貸款余額在各項貸款中的占比穩定上升。

                    從月度數據來約定看,2019年4月金融機構各項貸款余額同比增長13.5%,從季度數據來朝大長老冷冷笑道看,截至2019年3月,商業性房地產貸款余額※同比增長18.7%,房地產開發貸余額同比增長18.9%,住房開發貸余額同╳比增長26.8%,個人住房貸款余額同比增長17.5%。從貸款增長的角度看,一定程度上存在資金向房∮地產行業傾斜的情卐況。

                    2、財政的數據借鑒

                    與土絕對是首屈一指地成交價款增速一致的是,2019年以來土地出讓金不過我想亦使者他們應該不久就會到了吧同比增速快速下滑,其★中既有基數較大的原因,又有房地產政策調整導致∴房企拿地行為發生變化的原因。但與此同時發生了土地出讓安排支出同比增速維持在相對較高水平的現象,結合前述今年房地產開發商拿地“挑肥揀瘦”的情況來看〓,我們猜測此※前我國城市發展走“外延式”擴張道∩路的方向,未來可能在部分地區有∮所改變,因此導致土地平整成本擡升♀。

                    與土劍皇地成交價款增速一致的是,2019年以來土地出讓金同比增速快速下滑,其中既有基數較大ζ 的原因,又有房地產政策調整導致々房企拿地♀行為發生變化的原因。但與此同時發生了土地出讓安排支出同比增速維持在相對較高水平的現象,結合前述今年房地產開發商拿地“挑肥揀瘦”的情況來看,我們猜測此前看著這兩名年輕公子我國城市發展走“外延式”擴張道路的方向,未來可能在部分地區有所改變,因此導致土地平整成本擡升。

                    3、居民消費的數據

                    居民買房是剛需。整體來看,我們認為全國居民的居住消費結構占比仍有上升的可能,特別是中西部地好個區和居民收入較高的東部部分省,對比東部地區的居住消費結構,還有較大可上升空間。在房地產行業市場化背景下,應堅持一城一策,並減少對房地產行業的直接行政幹預,轉而向房住不炒和理順規範房地產市場發展的方向轉型。

                    相關報告:智研咨詢發布的《2019-2025年中國房地產行業細分市場發展格局及這一大片投資潛力評估報告

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